DECRETO-LEY 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo.

'2. En las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los propietarios deberán ceder, libres de cargas de urbanización, a la administración actuante las parcelas edificables correspondientes al 5 por 100 del aprovechamiento tipo. Quedan comprendidas en este supuesto:

1. Las que se desarrollen en régimen de actuación integrada, salvo el supuesto previsto en el apartado 4.c) del presente artículo.

2. Las que se desarrollen en régimen de actuación aislada mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico. En este caso, la cesión podrá sustituirse por una compensación económica de valor equivalente cuantificada sobre la base de un estudio de mercado actualizado.

Cuando se trate de áreas de reforma interior o del supuesto referido en el apartado b), la cesión se aplicará al incremento de aprovechamiento que se produzca, en los términos siguientes:

En caso de incremento como consecuencia de una modificación del planeamiento verificada al margen de la revisión del Plan General, el incremento se calculará respecto al establecido por el planeamiento urbanístico y territorial anteriormente vigente o del preexistente, lícitamente realizado, en el caso de que fuera superior.

En caso de actuación de desarrollo sin innovación de planeamiento, el incremento se calculará respecto al preexistente, lícitamente realizado, y caso de no existir respecto a la media de las edificabilidades existentes en el sector o en la manzana o unidad urbana equivalente en que se desarrolle la actuación.

En el caso de edificaciones consolidadas reguladas en el capítulo III del presente título, la cesión se verificará igualmente respecto al incremento de aprovechamiento que les atribuya el planeamiento, caso de existir, y podrá sustituirse por su equivalente económico en los términos del apartado b) anterior.

Excepcionalmente, por Resolución del conseller competente en urbanismo, dictada previa audiencia del Ayuntamiento, se podrá minorar dicho porcentaje si el objeto de la transformación se declara de especial relevancia territorial o social, o cuando las cargas que deba soportar el desarrollo de la actuación sean desproporcionadamente elevadas en relación con el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y no sea posible proceder a su equidistribución con otras actuaciones.

Tanto las parcelas como la sustitución económica que reciba la administración actuante por este concepto quedarán integradas en el patrimonio público de suelo'.

'b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Las parcelas que por este concepto reciba la administración actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán integradas en el patrimonio público de suelo'.

'1. Los Ayuntamientos, mediante su organización propia o a través de sus entes instrumentales, pueden formular Programas de Actuación Integrada, redactando de oficio la totalidad o parte de la documentación expresada en el artículo 126, sea para fomentar su desarrollo por gestión indirecta o con el fin de acometer su gestión directa.

Si acuerda la gestión directa de aquéllos, el procedimiento se iniciará por acuerdo del Pleno que determine tal forma de gestión, que lleva aparejada la exclusión de los trámites del concurso previstos en esta Ley para la selección del urbanizador.

2. Si la iniciativa municipal pretende la gestión directa, la alternativa técnica deberá contener la documentación prevista en el artículo 126, si bien no serán preceptivos los contenidos a que se refieren las letras f) e i). La proposición jurídico-económica deberá contener los documentos previstos en el artículo 127, con las excepciones que se deriven de los números siguientes. No es exigible, en dicho modo de gestión, la determinación de un coeficiente de canje para la retribución en suelo, que se determinará en el Proyecto de Reparcelación, de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal de suelo. Si se estableciera en la proposición el coeficiente de canje, tendrá valor meramente informativo.

   La elaboración de dicha documentación y la ejecución del Programa podrá llevarse a cabo bien directamente por los servicios técnicos de la administración o ente promotor, bien mediante la convocatoria de un concurso para la adjudicación conjunta de la elaboración del proyecto y obra, sin perjuicio de que el Ayuntamiento opte por cualquier otra forma de adjudicación que considere más conveniente a los intereses públicos, de acuerdo con la legislación de contratos del sector público.

3. El acuerdo municipal que decida la gestión directa de la actuación deberá incluir necesariamente una descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión que contrae la administración actuante y la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera sea parcialmente, la actuación sin ingresar cuotas de urbanización, en previsión de la retribución en terrenos o del impago de ellas.

   El urbanizador, tanto si lo es la propia Administración como un ente de la misma o empresa de capital íntegramente público, no vendrá obligado a prestar la garantía regulada en el artículo 140 de esta Ley.

4. La Administración que gestione directamente el programa puede repercutir la totalidad de las cargas de urbanización previstas en esta Ley para los casos de gestión indirecta, pudiendo retribuirse por cualquiera de los modos en ella previstos.

   El beneficio empresarial, en los casos de gestión directa, sólo podrá percibirlo el urbanizador que sea sociedad mercantil de capital íntegramente público.

   No rige para la gestión directa la limitación en la liquidación definitiva por el precio máximo al que se refiere el artículo 127.2.e) de esta Ley.

   Igualmente, en los supuestos de gestión directa procederá el cobro anticipado de las cuotas de urbanización correspondientes al coste de las obras cuya ejecución se encuentre prevista en los tres meses siguientes a su emisión.

5. Para la selección del empresario constructor, cuando se actúe mediante gestión di-recta, no se aplicarán las reglas establecidas en los artículos 120 y 160 de esta Ley, debiendo observarse las determinaciones de la legislación de contratos del sector público.

6. Cuando la forma de retribución queda establecida de forma imperativa en el Programa, podrá formar parte de la alternativa técnica el correspondiente Proyecto de Reparcelación, que se tramitará con aquélla. En tal caso, el deber de información a que se refiere el artículo 166 de esta Ley queda sustituido por el aviso de inicio del procedimiento, siempre y cuando contengan la información del citado artículo en lo que resulte de aplicación a la gestión directa, con expresa indicación de que en él se tramita también el Proyecto de Reparcelación.

7. La Administración autonómica podrá asumir la iniciativa de formulación de Programas para el desarrollo de una actuación integrada a fin de acometer su gestión directa de acuerdo con lo previsto en los artículos 89, 118.b) y concordantes de la presente Ley, debiendo tenerse por Administración competente y actuante a la propia Generalitat.

   En tal caso, resultarán igualmente de aplicación las reglas establecidas en los apartados precedentes del presente artículo, así como cualquier otro que en la presente Ley regule la gestión directa municipal'.

'En las actuaciones integradas desarrolladas por gestión directa en las que el urbanizador asuma la obligación de recibir como retribución el suelo vinculado a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, será obligatoria para los propietarios la cooperación mediante la modalidad de retribución establecida en el Programa en lo que se refiere al suelo con el citado destino, sin que en tal caso quepa, a instancias de ellos, el ejercicio de la opción por el pago en metálico que se regula en el número 3 del presente artículo'.

'1. Los bienes y recursos que integran el patrimonio público de suelo, así como los ingresos obtenidos mediante la enajenación, permuta o cesión de terrenos y la sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su equivalente económico, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o, previo cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 2 siguiente, a otras actuaciones de interés social.

2. Cuando la demanda de vivienda protegida esté satisfecha justificadamente, y se acredite en un programa municipal, de carácter plurianual, destinado a cubrir las necesidades de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, concertado con la Conselleria competente por razón de la materia, y la necesidad del municipio de destinarlos a otros usos de interés público así lo exijan, podrá reducirse o eximirse la obligación de destinarlos a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, pudiendo destinarse en este caso a otras actuaciones de interés social.

3. Las actuaciones de interés social deberán tener algunos de los siguientes fines:

1. Obtención de suelos y ejecución de los elementos pertenecientes a la ordenación estructural siempre que no estén adscritos o incluidos en un área de reparto.

2. Ejecución de obras de urbanización de marcado carácter social y no incluidas en unidades de ejecución.

3. Obtención de suelo y/o construcción de equipamientos de la red secundaria cuya ejecución no está prevista a cargo de los propietarios del suelo.

4. Actuaciones de iniciativa pública destinadas a la renovación urbana, reforma inte-rior o rehabilitación de viviendas.

5. Conservación y mejora del medio ambiente, del entorno urbano y protección del patrimonio arquitectónico y del paisaje.

6. Creación y promoción de suelo y/o ejecución de actuaciones de interés estratégico para el ejercicio de nuevas actividades económicas o ampliación de las existentes, sean de iniciativa pública o privada'.

'Artículo 262. Áreas residenciales prioritarias 1. Son áreas residenciales prioritarias las integrantes de ámbitos delimitados para actuaciones de interés general o utilidad pública o social, promovidas por la administración de la Generalitat o sus agentes, por los Ayuntamientos o sus agentes, y por otras Administraciones públicas, y con la colaboración, en su caso, de la iniciativa privada seleccionada a través de la aplicación de la Ley de Contratos del Sector Público con la finalidad de proceder a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y con el fin de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna.

En las áreas residenciales prioritarias el porcentaje de edificabilidad residencial destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública será el que se fije en el planeamiento, sin que en ningún caso sea inferior al 50% en suelo urbanizable y al 30% en suelo urbano.

No obstante, cuando para cumplir la finalidad indicada en el primer párrafo se proceda a la reclasificación de suelo no urbanizable, la totalidad de la edificabilidad residencial prevista será destinada a la construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública.

Dicha previsión no será aplicable en aquellos ámbitos o sectores que se encuentren delimitados en un Plan General o concierto previo de Plan General de los que se haya iniciado su exposición al público, en cuyo caso el porcentaje de reserva de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública será como mínimo el 50% de la edificabilidad residencial prevista, salvo en aquellos en los que la correspondiente ficha de planeamiento y gestión del Plan en tramitación establezca un porcentaje de reserva superior. No será de aplicación en este caso lo dispuesto en el artículo 216.4 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.

2. Las áreas residenciales prioritarias se desarrollarán sobre suelo urbano y urbanizable, con independencia de su concreta calificación urbanística, o sobre suelo no urbanizable susceptible de ser reclasificado por no estar excluida tal opción en las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y de Ocupación del Territorio.

3. La delimitación del área residencial prioritaria, en los casos de reclasificación de suelo, se efectuará mediante Plan Especial con las determinaciones propias de un Plan Parcial, siendo simultánea la programación de los suelos.

4. La delimitación de estas áreas comporta la declaración de interés general de la actuación, sujetándose la tramitación de la misma a los siguientes principios generales:

   1. El ámbito de las áreas prioritarias se definirá por Resolución del conseller competente por razón de la materia, de oficio o a instancia de un Ayuntamiento.

   2. Aún en el caso de no estar previstas en el planeamiento municipal, en ningún caso implicarán revisión del planeamiento general.

   3. Su procedimiento de aprobación y gestión será el establecido en la legislación urbanística valenciana, siendo el órgano competente para su tramitación y aprobación el correspondiente de la Generalitat, que tendrá la consideración de Administración competente y actuante.

   4. Para los casos de gestión directa por Administración no municipal, tanto al municipio o municipios donde se implante el área residencial prioritaria, como a aquellos que pudieran verse afectados por la actuación, se requerirá informe no vinculante, que deberá ser emitido en el plazo de un mes.

   5. La tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión que afecten a las áreas residenciales prioritarias se efectuará por el procedimiento de urgencia previsto en el artículo 89, en relación con el 96, de la Ley Urbanística Valenciana, y la instrucción del procedimiento tendrá carácter preferente en todos los órdenes administrativos de la administración de la Generalitat y de la administración local.

      Simultáneamente a la convocatoria del periodo de exposición pública se solicitarán los informes sectoriales que deban emitir las Administraciones cuyas competencias se vean afectadas por la actuación, las cuales dispondrán del plazo de un mes para su emisión. La falta de emisión del informe en plazo no interrumpirá la instrucción del procedimiento, que continuará impulsándose en sus sucesivos trámites hasta su resolución.

   6. El Programa de Actuación Integrada deberá integrar necesariamente en su alternativa técnica el correspondiente instrumento de planeamiento, así como el Proyecto de Urbanización, pudiendo incorporar, en su caso, el pertinente Proyecto de Reparcelación.

   7. Una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación, se procederá a la ejecución de las obras de urbanización, cuyo plazo no podrá superar los 18 meses desde su inicio.

   8. Simultáneamente a la urbanización procederá la edificación de las viviendas sometidas a regímenes de protección pública, cumpliéndose las condiciones establecidas en el artículo 182.2 de la Ley Urbanística Valenciana.

5. En las áreas residenciales prioritarias que conlleven la reclasificación de suelo no urbanizable el porcentaje de aprovechamiento objeto del deber de participación pública en las plusvalías se incrementa hasta el 15% del aprovechamiento del área, sin que sea exigible en tales casos la cesión de suelo no urbanizable de especial protección prevista en el artículo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. En los supuestos en que no se opere la citada reclasificación, el porcentaje de cesión será el que corresponda a la clase de suelo en la que se actúe'.

'Suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública:

1. En los suelos residenciales sujetos a actuaciones integradas los instrumentos de planeamiento deberán establecer la reserva de viviendas sujetas a un régimen de protección pública para atender la demanda que se prevea en el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda de Vivienda aprobado por la Conselleria competente en esta materia.

   El planeamiento general de todos los municipios deberá adecuarse a las previsiones es-tablecidas en los citados indicadores mediante una modificación del planeamiento, los cuales deberán ser aprobados por la Conselleria competente por razón de la materia.

2. No obstante, en los municipios con población superior a 50.000 habitantes o con crecimiento urbano medio en los cinco años anteriores superior a diez viviendas por cada mil habitantes y año, la reserva establecida en función de los indicadores territoriales de demanda en ningún caso podrá ser inferior al 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser objeto de programación o de nueva creación.

   La citada reserva sólo se exigirá para la edificabilidad residencial que se dé en cada ámbito de actuación integrada, sea cual sea el uso predominante en la misma.

3. En aquellos ámbitos o sectores que por su tipología, o por no estar destinados preferentemente a primera residencia, no se consideren aptos para la construcción de la totalidad de la reserva destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública se podrá reducir la citada reserva de manera motivada y previa aprobación del Ayuntamiento y de la Generalitat y adopción del procedimiento señalado en el párrafo siguiente y sin que, en ningún caso, la reserva resultante sea menor que la edificabilidad correspondiente al porcentaje público de aprovechamiento que le corresponda a la administración.

   Igualmente, los ámbitos o sectores de suelo urbano que por su reducida edificabilidad residencial no permitan la reserva de una parcela mínima con tal vinculación quedarán eximidos del cumplimiento de tal reserva en su ámbito territorial.

   La parte de vivienda sujeta a regímenes de protección pública correspondiente a los sectores a que se refiere el presente apartado podrá ubicarse en otros ámbitos o sectores del municipio, debiendo quedar garantizado el equitativo reparto de cargas y beneficios, bien mediante la técnica del aprovechamiento tipo, bien mediante la compensación económica a determinar reglamentariamente, y debiendo destinarse dicha compensación exclusivamente a la obtención de suelo para la vivienda protegida sustituida. En todo caso, deberá cumplirse la reserva global de suelo establecida con esta vinculación de destino en el conjunto del municipio.

4. En actuaciones de especial relevancia que tengan un interés estratégico, sean de iniciativa pública o privada, podrá reducirse hasta un 15% la edificabilidad residencial destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, si bien deberá justificarse que a nivel municipal se cumple la reserva global de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

5. Los instrumentos de planeamiento que comporten una modificación de la ordenación estructural con aumento de la edificabilidad residencial prevista en el Plan General deberán establecer una reserva de vivienda protegida adicional respecto a dicho incremento, salvo que concurra la circunstancia prevista en el párrafo segundo del apartado 3 del presente artículo.

   En el caso de que la modificación previera la implantación de la reserva en sectores diferentes del que constituye su objeto, deberá procederse al desarrollo previo o simultáneo del sector que alberga la reserva adicional de vivienda sujeta a regímenes de protección pública.

   Los Planes de Reforma Interior en suelo urbano que comporten la delimitación de un sector no previsto en el planeamiento general y que no incrementen la edificabilidad residencial del ámbito no deberán establecer reserva adicional de vivienda sujeta a regímenes de protección pública.

6. En las fichas de planeamiento y gestión se contendrá, de manera justificada, la distribución concreta de los porcentajes en función del régimen de protección. La reserva de vivienda sometida a algún régimen de protección, sea cual fuere el porcentaje destinado a la misma, será, como mínimo, el setenta por ciento de la reserva prevista destinada al régimen de precio general y régimen especial, y el resto al régimen concertado u otros de aplicación'.